اقتصاد
يک کارشناس بازار مسکن با بيان اينکه نرخ اجاره‌نشيني شهري در کل کشور از 18 درصد در سال 1365 به 38 درصد در سال 1395 رسيده است گفت: طبق آمار سال 1398 در تهران 42 درصد مردم مستاجر بوده‌اند و احتمالا در حال حاضر تعداد مستاجران از مالکان بيشتر شده است. عليرضا ذوالفقاري اظهارکرد: در برنامه ارائه شده وزير راه و شهرسازي تحت عنوان «نهضت توسعه مسکن و شهرسازي مردم‌پايه مبتني بر عدالت و پيشرفت» کمتر ديده مي‌شود که به بحث اجاره مسکن پرداخته شده باشد، به گونه‌اي که از 14 چالش پيش روي حوزه مسکن که براي آنها اقدامات قابل انجام مشخص شده‌اند، تنها يک مورد به بحث اجاره املاک مسکوني پرداخته است. وي افزود: سوال اين است که آيا اين تمرکز بالا بر ساخت و عرضه مسکن تمامي نياز خانوارها در اين حوزه را برطرف مي‌کند؟ آيا لازم نبود بيش از اين به بحث اجاره‌نشيني و اين بازار پر تلاطم توجه شود؟ سياست‌هاي دولت در اين بازار چه تاثيري در وضع معيشت مردم خواهد گذاشت؟ اين کارشناس بازار مسکن بيان کرد: همانطور که در برنامه ارائه شده توسط وزير راه و شهرسازي و در گزارشات مرکز ملي آمار ايران مشخص شده، ميزان اجاره نشيني در شهرهاي بزرگ به شدت در حال افزايش است، به گونه‌اي که سهم مستاجران شهري طي سال‌هاي 1365 تا 1395 از 18 درصد به 38 درصد افزايش پيدا کرده است. اين در حالي است که طبق گزارش مرکز ملي آمار در سال 1398 در کلان شهر تهران شاهد نرخ 42 درصدي اجاره نشيني بوده‌ايم. پيش‌بيني مي‌شود با توجه به افزايش چشم‌گير قيمت املاک از سال 1398 تا کنون، نرخ اجاره نشيني همچنان به روند صعودي خود حتي با شيب بيشتر ادامه داده باشد. به گونه‌اي که شايد بتوان گفت در حال حاضر شهرنشينان، به خصوص در کلان‌شهر تهران، بيشتر اجاره نشين هستند تا مالک. سهم تا 60 درصدي هزينه مسکن در سبد خانوار ذوالفقاري با بيان اينکه افزايش چشم‌گير نرخ‌هاي اجاره‌بها شرايط را روز به روز براي مستاجران سخت‌تر کرده است گفت: طبق گزارشات مرکز ملي آمار در سال‌هاي اخير سهم هزينه مسکن از کل هزينه‌هاي خانوار رو به افزايش بوده است، به گونه‌اي که در سال‌هاي 1395 و 1396 سهم مسکن از هزينه خانوار 44 درصد اعلام شده، در سال 1397به 46.8 درصد رسيده و در سال 1398 برابر با 49.9 درصد بوده است. طبق بررسي‌هاي صورت گرفته و تحليل داده‌هاي بدست آمده از سامانه‌هاي ملکي تخمين زده مي‌شود که اين عدد در سال‌هاي 1399 و 1400 نيز افزايش چشم‌گيري داشته به گونه‌اي که در حال حاضر احتمالا بين 55 تا 60 درصد از هزينه خانوار خرج هزينه مسکن مي‌شود. وي تاکيد کرد: افزايش سرسام آور هزينه مسکن (اجاره‌بها) نسبت به درآمدهاي خانوار باعث شده بحث اجاره‌بها تبديل به يکي از اصلي‌ترين دغدغه‌هاي خانواده‌هاي شهري، بخصوص در کلان شهر تهران تبديل شود و نياز به توجه به اين بخش بيش از پيش شود. بنگاههاي اجاره‌داري حرفه‌اي تشکيل شود اين کارشناس بازار مسکن، اجاره‌داري حرفه‌اي را از جمله برنامه‌هاي کنترل اين بازار دانست و گفت: دولت به حمايت از ايجاد و توسعه بنگاههاي اجاره‌داري حرفه‌اي با استفاده از مشوق‌هاي مالياتي تخفيف عوارض و واگذاري اراضي دولتي به صورت اجاره بلند مدت بپردازد. هرچند اين طرح مي‌تواند در بلند مدت به کاهش قيمت اجاره‌بها کمک کند، اما نيازمند زيرساخت‌هاي قوي است و به نظر نمي‌رسد در کوتاه مدت بتواند تاثير چنداني در سهم مسکن از هزينه‌ها خانوار داشته باشد. ذوالفقاري گفت: از ديگر نکاتي که در طرح ارائه شده بر آن تاکيد شده است، اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي است که از دولت دوازدهم کليد خورد و مورد تصويب مجلس قرار گرفت. هر چند انتقاداتي به اين طرح وارد است و نحوه پياده‌سازي آن خيلي مشخص نيست، اما ممکن است تاثيرات هيجاني در بازار اجاره مسکن داشته باشد و حداقل براي زماني محدود باعث کاهش نرخ اجاره شود. منتقدان اين طرح نيز معتقدند تبعات آن در بازار مسکن مبهم است و ممکن است باعث شود مالکان فشار بيشتري به مستاجران بياورند تا بخشي از ضرر خود از اين طرح را جبران نمايند. وي با اشاره به موضوع افزايش دوره زماني قراردادهاي اجاره مسکن از يک سال به سه تا پنج سال که توسط وزير راه و شهرسازي مطرح شده افزود: پيش‌تر نيز شاهد اين نوع طرح‌هاي دستوري در بازار اجاره بوده‌ايم به گونه‌اي که براي مثال طبق دستور ستاد ملي مقابله با کرونا سقف افزايش اجاره‌بها در سال 1399 برابر با 25 درصد در نظر گرفته شد. اما آنچه در بازار مشاهده شد اين بود که مالکان به طرق مختلف از اين گونه قوانين سرپيچي مي‌کنند. مي‌توان حدس زد اين طرح نيز با توجه به اينکه فقط در قراردادهاي جديد قابل اعمال است در نهايت کمک چنداني به مستاجران نکند. سياست‌هاي بازار آزاد در کوتاه مدت جواب نمي‌دهد به گفته ذوالفقاري، سياست‌هاي بازار آزاد نيز که برخي اقتصاددان‌ها بر آن تاکيد زيادي مي‌کنند، هر چند در بلندمدت باعث توازن در بازار و برقراري قانون عرضه و تقاضا مي‌شود، اما در کوتاه مدت دردي از مستاجران در جامعه دوا نمي‌کند. چه بسا باعث افزايش چشم‌گير قيمت‌ها شود و اوضاع از آنچه اکنون هست نيز براي اجاره نشينان، که غالبا قشر کمتر برخوردار جامعه هستند نيز سخت‌تر شود. بنابراين پيشنهاد مي‌شود دولت در اين امر دخالت کند و با سياست‌گذاري‌هاي درست اين بازار پر تلاطم را کمي مديريت نمايد. در آمريکا هم براي اجاره‌بها سقف تعيين مي‌کنند اين کارشناس گفت: دولت هاي مختلف براي تنظيم بازار اجاره در کلان‌شهرها از طرح‌هايي موسوم به «کنترل اجاره‌بها» استفاده کرده‌اند. در اين طرح‌ها دولت با اعمال محدوديت‌هايي براي سقف ميزان اجاره خانه‌ها و تعيين سقف افزايش اجاره‌بها براي خانه‌هاي تمديدي، شرايطي براي افراد کمتر برخوردار جامعه فراهم مي‌کند که بتوانند از پس هزينه‌هاي مسکن در کلان‌شهرها بربيايند.