روش تأمین مالی برای ساخت مسکن

 حجت نقوی- به دلیل رشدهای شش تا هفت برابری قیمت خانه طی حدود چهار سال گذشته امکان خرید در بازار مسکن برای دهک‌های پایین و متوسط، شاید برای تمام عمر وجود نداشته باشد اما کارشناسان بازار مسکن معتقدند که می‌توان از طریق فروش متری خانه، دادن برگه‌های سهام و ایجاد ارزش افزوده به دارایی‌های مردم، طول مسیر دستیابی متقاضیان به مسکن را کوتاه کرد.
رشد سنگین قیمت‌ها در بازار مسکن، فاصله خانواده‌ها با مسکن ملکی را به شدت افزایش داده است. هر چند وضعیت مستاجرها هم چندان بهتر نیست و یکی دو سال است که با رشدهایی بعضا بیش از نرخ تورم مواجهند.اعداد و ارقام متفاوتی از مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن ارایه می‌شود. برخی برآوردها از رسیدن این عدد به ۱۰۹ سال حکایت دارد.
ظرفیت مهم بورس کالا، مهیا کردن زمینه تأمین مالی برای ساخت مسکن است که بورس کالا سال گذشته پیشنهاد انتشار اوراق سلف موازی استاندارد برای تأمین مالی ساخت مسکن را مطرح کرد که این طرح با عنوان پیش فروش متری مسکن شهرت یافت.
در این طرح سازنده درخواست انتشار اوراق برای تأمین مالی ساخت مسکن در پروژه‌ای مشخص را می‌دهد و افراد می‌توانند اوراق منتشر شده را به‌ازای هر مترمربع ملک از آن خریداری کنند. سازنده با پول فروش اوراق نسبت به ساخت مجتمع موردنظر اقدام کرده و خریداران اوراق نیز به میزان اوراق خود صاحب میزان مشخصی از ملک در پروژه مشخص می‌شوند.
به عبارت ساده‌تر با آغاز به کار این روش بخشی از نقدینگی سرگردان جامعه جمع‌آوری شده و به بخش واقعی تولید روانه می‌شود، به این ترتیب از سویی سایر بازارها از اثرات تورمی این نقدینگی سرگردان در امان خواهند بود و از طرف دیگر با تقویت سمت عرضه انتظار می‌رود که گشایشی در بازار مسکن در کشور به وجود آید.
در شرایط فعلی بسیاری از افراد توانایی خرید آپارتمان را ندارند. از طریق نظام پس‌انداز هم بعضا دهه‌ها طول می‌کشد تا فردی بتواند خانه‌دار شود. طرح‌های دولتی هم جوابگو نخواهد بود؛ چرا که طی حدود پنج دهه گذشته نقش دولت‌ها در تولید مسکن در ایران کمتر از ۵ درصد بوده است.یکی از راه‌حل‌های خانه‌دار شدن در شرایط تورمی، ایجاد ارزش افزوده برای سرمایه‌های خرد است.
در سطح کلان، دولت می‌تواند شرکت‌هایی را حمایت کند که پول‌های اندک خانواده‌ها را جمع‌آوری کنند. نقش دولت در این بین صیانت از سرمایه‌های مردم است.خانوارها به تدریج سرمایه خود را در صندوقی که برای خودشان تشکیل می‌شود واریز و اقدام به خرید متری مسکن از طریق خرید برگه‌های سهام می‌کنند. بنابراین با رشد قیمت مسکن، سهام افراد نیز با ارزش می‌شود.
مدل پیش‌فروش به خانوارها کمک می‌کند تا از تورم‌های آتی بازار مسکن تا حدودی در امان بمانند. البته قانون پیش‌فروش ایرداتی دارد که سال‌هاست درباره آن صحبت می‌شود اما به نتیجه خاصی نرسیده و به همین دلیل بازار مسکن از این مکانیزم تامین مالی محروم شده است.
در بحث فروش متری مسکن در بورس کالا نیازی نیست که پول یک واحد مسکونی به طور کامل پرداخت شود. بورس ضمانت تحویل به‌موقع واحد را می‌دهد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند باید خسارت بپردازد.این اوراق که با عنوان اوراق سلف از آن یاد می‌شود متناسب با قیمت مسکن رشد می‌کند. مزیت دیگر آن قدرت نقدشوندگی است. هم‌چنین سرمایه‌ها به بازار مسکن می‌آید که یک حوزه مولد است و به این ترتیب در کاهش نرخ تورم تاثیرگذار خواهد بود.
از حدود دو سال قبل این موضوع مطرح شده اما در سطح محدودی به اجرا رسیده است. اگر این ابزار در بازار مسکن به شکل وسیع‌تر و با ساز و کارهای مناسبی اجرا شود می‌تواند تاثیرات مناسبی ایجاد کند.