بازگشت خانه به کارکرد اجتماعی خود

   نادر  حسن پور- تورم مسکن در ایران دیگر صرفاً مسئله‌ای در بازار املاک نیست؛ به عاملی اثرگذار بر معیشت خانوار، جابه‌جایی جمعیت، تشکیل خانواده، بهره‌وری نیروی کار و حتی توزیع فرصت‌های اقتصادی تبدیل شده است. هنگامی که درآمد خانوار با سرعت افزایش قیمت خانه و اجاره‌بها هماهنگ نیست، مسکن از یک نیاز پایه به یکی از مهم‌ترین منابع ناامنی اقتصادی تبدیل می‌شود؛ ناامنی‌ای که پیامدهای آن از کوچک‌شدن سبد مصرفی خانواده تا مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها امتداد می‌یابد.
مسئله اصلی بازار مسکن ایران را نمی‌توان تنها با کمبود ساخت‌وساز توضیح داد. افزایش هزینه زمین و مصالح، تورم عمومی، نوسان نرخ ارز، محدودیت تأمین مالی، تمرکز فرصت‌های شغلی در کلان‌شهرها، ضعف بازار اجاره حرفه‌ای و نگاه سرمایه‌ای به ملک، در کنار یکدیگر عمل می‌کنند. بنابراین، راه‌حل نیز نمی‌تواند به افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی یا اعلام برنامه‌های ساخت محدود بماند.
مسکن زمانی از بحران خارج می‌شود که عرضه خانه با توان پرداخت خانوار، محل اشتغال و نیاز واقعی سکونت پیوند بخورد؛ نه اینکه صرفاً بر تعداد واحدهای ساخته‌شده افزوده شود.
بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران که در گزارش هشتم مهر ۱۴۰۵ خبرگزاری تسنیم منتشر شده، در شهریورماه تورم نقطه‌به‌نقطه بخش مسکن به ۳۳٫۵ درصد و تورم سالانه آن به ۳۲٫۷ درصد رسیده است. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن نیز ۳۲٫۸ درصد گزارش شده است. در همین حال، رشد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ منفی ۶٫۴ درصد اعلام شده است. آمار تورم مسکن و رشد بخش ساختمان در شهریور ۱۴۰۵
این هم‌زمانی، پرسشی اساسی را پیش می‌کشد: چگونه ممکن است هزینه مسکن همچنان افزایش یابد، درحالی‌که فعالیت ساختمانی با افت مواجه است؟
پاسخ را باید در تفاوت میان «افزایش قیمت» و «افزایش عرضه مؤثر» جست‌وجو کرد. تورم مصالح، دستمزد، زمین و تأمین مالی، هزینه ساخت را بالا می‌برد؛ نااطمینانی اقتصادی نیز سرمایه‌گذاری بلندمدت را دشوار می‌کند. در مقابل، خانه‌ای که با قیمت بالا ساخته می‌شود، الزاماً متناسب با توان خرید خانوار متوسط نیست. در نتیجه، ممکن است هم‌زمان با افزایش هزینه ساخت، تولید کاهش یابد و بخش بزرگی از تقاضای مصرفی بی‌پاسخ بماند.
البته آمار تورم مسکن و افت رشد ساختمان به‌تنهایی همه علل بحران را توضیح نمی‌دهد. برای تشخیص دقیق‌تر، باید تعداد واحدهای تکمیل‌شده، معاملات مصرفی، موجودی خانه‌های خالی، هزینه زمین و میزان دسترسی خانوارها به اعتبار نیز بررسی شود.
بازار مسکن از چند مشکل ساختاری رنج می‌برد که با یک ابزار منفرد حل نمی‌شوند.
نخست، زمین و موقعیت مکانی سهم مهمی در هزینه مسکن دارند. افزایش عرضه در مناطقی که به اشتغال، حمل‌ونقل و خدمات دسترسی ندارند، ممکن است آمار ساخت را بهبود دهد، اما مشکل سکونت خانوار را حل نکند. دوم، تأمین مالی خرید و ساخت با توان بازپرداخت خانوارها تناسب کافی ندارد. وام مسکن وقتی مؤثر است که مبلغ آن نسبت معناداری از قیمت خانه را پوشش دهد و اقساطش با درآمد واقعی متقاضی سازگار باشد؛ وگرنه ممکن است صرفاً قدرت خرید اسمی را بالا ببرد، بی‌آنکه دسترسی واقعی به مسکن ایجاد کند.
سوم، بازار اجاره به عرضه حرفه‌ای و بلندمدت واحدهای استیجاری نیاز دارد. اتکای صرف به توصیه‌های قیمتی یا محدودیت‌های اداری، بدون افزایش عرضه و حمایت هدفمند از مستأجران، قادر به حل پایدار مسئله نیست.
چهارم، نگاه سرمایه‌ای به ملک در اقتصادی با تورم مزمن می‌تواند تقاضا برای حفظ ارزش دارایی را از تقاضای مصرفی جدا کند. بااین‌حال، نمی‌توان همه خریدهای سرمایه‌ای یا خانه‌های خالی را علت اصلی گرانی دانست؛ سهم هر عامل باید با داده‌های معتبر سنجیده شود.
به‌جای تمرکز صرف بر تعداد واحدهای اعلام‌شده یا آغازشده، سیاست‌گذار باید بر تکمیل واحدهای نیمه‌تمام، عرضه مسکن در مناطق دارای تقاضای واقعی و دسترسی به زیرساخت تمرکز کند. استفاده از زمین‌های عمومی در محدوده‌های دارای خدمات، با قراردادهای شفاف و تعهد روشن به قیمت و زمان تحویل، می‌تواند بخشی از هزینه زمین را کاهش دهد.