عبور ۲۰ میلیون نفر ازبحران جابه‌جایی1402

 صادق جوهری - برخی از کارشناسان می گویند قیمت اجاره‌بها در دوره هایی که تورم بالایی داریم در حال ترمیم بخشی از عقب افتادگی از تورم کل است. پس در کوتاه مدت خیلی نمی‌توان به بهبود بازار اجاره‌بها امیدوار بود.
نگاهی به آمار رشد اجاره بها در شهرهای مختلف نشان می‎دهد، رشد این بخش در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ بوده است که علت آن را در عدم سودآور بودن ساخت مسکن با هدف اجاره دادن در شهرهای کوچک می‌توان جستجو کرد، از همین رو مدیریت در زمینه اجاره‌ بها باید معطوف به شهرهای کوچک هم باشد.
 بازار مسکن شهر تهران برخلاف انتظارات در آستانه فصل جابه‌جایی وارد رکود شده و به نظر می‌رسد ثبات نرخ ارز و برخورد با مشاوران املاک متخلف روند نرخ‌گذاری‌های بی‌قاعده را مسدود کرده است.
در ماه‌های اخیر شکایت‌های بسیاری از طرف خریداران و فروشندگان مسکن درخصوص عملکرد مشاوران املاک به شورای حل اختلاف می‌شد که دولت را بر آن داشت تا راسا نسبت به برخورد با دفاتر املاک فاقد مجوز اقدام کند.
همسویی برخی مشاوران املاک با دلالان مسکن و نوسانات اقتصادی، اوضاع نامناسبی در این بازار ایجاد کرده بود. اما در روزهای اخیر بازار ارز روند کاهشی به خود گرفت. همزمان، وزارت راه و شهرسازی با مشاوران املاک متخلف در تهران و پردیس برخورد و برخی دفاتر را پلمب کرد.
طبق آمار ۳۳ هزار بنگاه املاک در استان تهران وجود دارد و ۷۰۰۰ بنگاه به صورت غیرقانونی فعالیت می‌کنند.
تحرکات برخی مشاوران مناطق مختلف تهران باعث ایجاد تنش در بازار ملک شده است. بررسی‌ها گویای آن است که بعضی دفاتر املاک در شمال تهران در هماهنگی با یکدیگر اجازه کاهش قیمت مسکن را نمی‌دهند؛ زیرا به دلیل آنکه کمیسیون بنگاه‌ها درصدی از قیمت ملک مورد معامله را تشکیل می‌دهد، مشاوران از افزایش قیمت‌ها نفع می‌برند. بنا به گفته نمایندگان مجلس ارتباط حق‌الزحمه مشاوران املاک با قیمت ملک باید مورد بازنگری قرار گیرد. با این حال از دو هفته قبل که زمزمه‌های دریافت مالیات از خانه های خالی و برخورد با مشاوران املاک متخلف شنیده شده، بازار مسکن مقداری به آرامش رسیده است. البته کاهش قیمت دلار نیز در این آرامش بی‌تاثیر نیست.
معمولا از اوایل خردادماه جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن آغاز می‌شود و تا پایان شهریورماه طول می‌کشد که با روند صعودی قیمتها همراه می‌شود. اما امسال اوضاع مقداری متفاوت است؛ چرا که بازار مسکن از اسفند پارسال تا اردیبهشت امسال دچار نوسانات قیمتی شد و هم‌اکنون روند صعودی نرخهای پیشنهادی متوقف شده است؛ هرچند بازار اجاره شرایط متفاوتی دارد. دولت برای کمک به اقشار اجاره‌نشین وام ودیعه مسکن تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان پرداخت می‌کند. همچنین حداکثر افزایش مجاز اجاره بها در قراردادهای تمدید در شهر تهران ۲۵ درصد اعلام شد.
۷۰ درصد قراردادهای اجاره سال گذشته به نفع مستاجران منعقد شد
هفته گذشته سیدجواد سادات مشاور حوزه مسکن وزیر راه و شهرسازی با حضور در میز اقتصاد به بررسی آخرین وضعیت انعقاد قراردادهای اجاره در سامانه املاک و مستغلات پرداخت.
مشاور حوزه مسکن وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه موضوع ساماندهی قراردادها از سال ۸۷ آغاز شده است، گفت: با ظرفیتی که ایجاد شده بیش از ۹۰ درصد مشاوران املاک اکنون این موضوع را رعایت می‌کنند و نسبت به اخذ کدرهگیری اقدام می‌کنند. با این وجود، وزارت‌خانه باید فضایی را فراهم می‌کرد که دو طرف قرارداد (موجر و مستأجر) خود را ثبت کنند که اکنون این فضا فراهم شده است.
سادات توضیح داد: قراردادهای مشاوران املاک به شکل ۲۴ ساعته صادر می‌شود که باید دو شاهد یکی از سوی مستأجر و یکی موجر قرارداد را امضا کنند. همچنین برای موجران و مستأجران به شکل جداگانه کد و پیامک یکبار مصرف ارسال می‌شود و در سامانه املاک و مستغلات احراز هویت انجام می‌شود. وی سامانه املاک و مستغلات را سامانه‌ای برای ارتباط مؤثرتر موجران و مستأجران برشمرد و گفت: داشتن کد رهگیری برای تمامی قراردادها ضرورت دارد. در حال حاضر یکی از آسیب‌های موجود، ثبت قراردادها در کاغذهای قدیمی است که بعضاً فروخته می‌شود و وجاهت قانونی ندارد. به همین دلیل ضرورت دارد تا قراردادهای با کد رهگیری در بین مردم فراگیر شود. مشاور وزیر راه و شهرسازی در خصوص رعایت افزایش اجاره‌بها تا سقف ۲۵ درصد گفت: در رابطه با بازار اجاره چندین بخش باید به این قانون احترام بگذارند که یکی از موارد خود بنگاه‌های مشاور املاک هستند. وی با تاکید بر اینکه بنگاه و مشاورین املاک امین مردم هستند توضیح داد: سال گذشته تکالیف و استثناهایی برای موجران تعیین شد. با این‌حال تلاش کردیم تا قوانینی وضع شود که به نفع مستأجران نیز باشد. سال گذشته هفتاد درصد قرار دادها به نفع مستاجرین تمام شده است.
وی افزود: سامانه املاک و مستغلات که امروز رونمایی شد سامانه‌ای است که اکنون همکاران ما در حال هماهنگی تکمیل آن هستند برای مدل‌های مخصوص به مالکیت و … که روند پیچیده‌ای دارد و تاریخ دقیق راه اندازی آن مشخص نیست. وی در خصوص برخورد با بنگاه‌های مشاور املاک غیرمجاز گفت: تمام عزم خود را برای ساماندهی مشاوران املاک غیرمجاز بکار گرفته‌ایم. هم‌اینک سازمان تعزیرات حکومتی نیز به موضوع ورود کرده است که مردم شاهد تأثیرات آن خواهند بود.  وی افزود: برنامه ساماندهی مشاوران املاک چندین محور مشخص دارد که در یک لایحه دو فوریتی در مجلس در دستور کار قرار دارد. انتظار داریم که مجلس به دو فوریتی کردن این لایحه کمک کند.
سادات ادامه داد: در رابطه با گران فروشی با کمک سازمان تعزیرات حکومتی، شعب ویژه تعزیرات حکومتی با کمک بنگاه‌ها راه اندازی شده است.  وی در خصوص سایر کمک‌های دولتی به مستأجران گفت: یک پیشنهاد تأمین مالی پیشنهاد داده‌ایم که امیدواریم به زودی تصویب شود و به فضای مستاجرینی که وام گرفته اند، کمک می‌کند.
جزئیات جدید سامانه معاملات املاک
عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه هدف از راه اندازی سامانه معاملات املاک و مستغلات کاهش دادن هزینه موجران و مستأجران است گفت: در حال حاضر در کشور ۲۰ میلیون مستاجر داریم.
هادی عباسی در مراسم رونمایی از سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره مسکن(سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور) با تشریح مراحل ثبت قراردادهای رایگان اجاره مسکن گفت: سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور با هدف کاهش هزینه موجران و مستأجران راه اندازی شده است. تا امروز چنین سامانه ای نداشته ایم و در فاز اول این سامانه بحث اجاره مسکن را داریم. در ادامه با تکمیل سامانه، وارد قراردادهای خرید و فروش و ساخت و ساز می شویم. معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه قراردادهای اجاره در این سامانه به هیچ وجه مشمول مالیات جدید نمی‌شوند و مردم نگران این موضوع نباشند ادامه داد: اصولاً در روابط اجتماعی و اقتصادی قرارداد نقش تعیین کننده دارد و مبتنی بر قرارداد وارد قرار و رابطه اجتماعی و اقتصادی می‌شوند و همه معادلاتی که انسان ها در جامعه با هم دارند قرارداد اجتماعی است. عباسی با بیان اینکه این قراردادها از اهمیت بالایی برخوردار هستند، اضافه کرد: در واقع کشورهایی پیشرفته هستند که ساز و کار قراردادهای پیشرفته داشته باشند و امروز به سمت قراردادهای هوشمند حرکت می کنیم. در عصر حاضر وارد هوشمندی قرارداد شده‌ایم و در یک روند جهانی هستیم و در بحث نوع قراردادها وارد قراردادهای مردمی و p&p است و امروز سامانه معاملات املاک و مستغلات با این رویکرد و این قالب قرارداد رونمایی می‌شود.
وی ادامه داد: این سامانه توسط موسس دانش بنیان طراحی شده است و نحوه ثبت قرارداد اجاره به این گونه است که افراد مبتنی بر درگاه دولت هوشمند وارد سامانه می‌شوند و ابتدا موجر قرارداد را ثبت و فرم را تکمیل و پس از آن مستاجر به ثبت قرارداد در سامانه اقدام می‌کند و هر کدام از اینها نیز یک نفر را به عنوان شاهد معرفی می کنند. شماره موبایل ثبت و رمز یکبار مصرف برای شاهد ارسال و شماره ثبت می‌شود و کد رهگیری رسمی با بارکد صادر و استعلام گیری انجام می شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی اضافه کرد: پس از این مرحله کد رهگیری رسمی صادر می شود. این قراردادها قابل استعلام گیری از سوی هر کدام از دو طرف قرارداد است. موضوع این است که راه اندازی آزمایشی این سامانه صورت گرفته و ١١٠٠ قرارداد اجاره ثبت شده و امروز به صورت رسمی رونمایی است و این سامانه در تمام ایام حتی تعطیل به صورت شبانه روزی فعال است. عباسی با اشاره به راه اندازی آزمایشی سامانه معاملات املاک و مستغلات یادآور شد: این سامانه از ابتدای اردیبهشت امسال به صورت آزمایشی راه اندازی شد. طی ۱۰ روز اخیر و تا این لحظه حدود ۱۴۰۰ قرارداد اجاره در سامانه ثبت شده است. این سامانه ۲۴ ساعته است و سامانه کد رهگیری بنگاه های املاک همزمان نیز فعال است.
وی با تاکید بر اینکه فرآیند ثبت قرارداد با استفاده رمز یکبار مصرف انجام می شود، اظهار کرد:تا قبل از رونمایی از این سامانه، صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک رایگان نبود که با راه اندازی این سامانه کد رهگیری بنگاه های املاک نیز رایگان شده است!
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه طی ۱۰ روز اخیر حدود ۵۰ هزار نفر به سامانه مراجعه کرده اند که تا این لحظه حدود ۵۰۰۰ قرارداد ایجاد شده و برای ۱۳۶۶ تا این لحظه قرارداد کد رهگیری صادر شده است تاکید کرد: در کنار این سامانه، سامانه مشاوران املاک پابرجا است و افراد از هر دو طریق می‌تواند ورود کنند و کد رهگیری بگیرند.
وی افزود: مشاوران املاک خدمات مختلفی ارایه می‌دهند و بهم رسانی و پیدا کردن دو طرف قرارداد از خدمات مشاوران املاک است و هیچ وقت مشاوران املاک جمع آوری نمی‌شوند. مشاوران املاک در دنیا از دعوای حقوقی دو طرف قرارداد جلوگیری می‌کند و ما هم در آینده مشاوران املاک حرفه‌ای خواهیم داشت و فضا رقابتی‌تر خواهد شد.
عباسی در پاسخ سوال که اگر بین طرفین مشکلی ایجاد شود هر یک طرف برای رفع مشکل به کجا مراجعه خواهند کرد، گفت: همین الان هم اگر مشکلاتی پیش آید هم مشاوران املاک به آن ورود نمی‌کند و طرف قرارداد به دستگاه قضایی مراجعه می‌کنند.
عباسی در پاسخ به این پرسش که مهم ترین هدف وزارت راه برای راه اندازی سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره مسکن، گفت: کاهش هزینه مبادله در اقتصاد در فرآیند قراردادهای اجاره مسکن مهم ترین هدف از این اقدام بوده است و استفاده از این سامانه هیچ مالیاتی ندارد.
معاون وزیر راه و شهرسازی در خصوص آمار جدید و به روز شده از تعداد مستأجران در کشور گفت: برآورد این است که ۶ میلیون خانوار مستاجر هستند به عبارت دیگر ٢٠ میلیون نفر در کشور مستاجر هستند.
وی در پاسخ به این پرسش مبنی بر اینکه معمولا در قراردادهای اجاره دو طرف از سوی مشاوران املاک به هم معرفی می‌شوند و شرط این هم رسانی عقد قرارداد در بنگاه است از این رو به نظر نمی‌رسد این سامانه برای قراردادهای جدید اجاره به کار بیاید و بیشتر متوجه موارد تمدید قرارداد می‌شود، گفت: این سامانه فرصت اقتصادی برای افراد ایجاد می‌کند و ممکن است که دو طرف قرارداد همکار و همسایه هم باشند و به توافق می‌رسند و بدون نیاز به مراجعه به بنگاه قرارداد منعقد می‌شود و این قرارداد رسمی است و کد رسمی صادر می‌شود.
صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک رایگان نبوده اما پس از راه‌اندازی این سامانه مشاوران املاک هم اخیرا کد رهگیری را به طور رایگان صادر می‌کنند
وی در پاسخ به این پرسش که مشاوران املاک می گویند صدور کد رهگیری رایگان بوده، گفت: این گونه نیست و صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک رایگان نبوده اما پس از راه‌اندازی این سامانه مشاوران املاک هم اخیرا کد رهگیری را به طور رایگان صادر می‌کنند.
دولت اتریش، چگونه رفاه شهروندانش را تامین می کند؟
اخیراً نشریه نیویورک تایمز به موضوع مسکن در کشور اتریش به عنوان  یکی از کشورهای شاخص در تامین رفاه اجتماعی  پرداخته است که در ادامه می خوانید:
پیش از جنگ جهانی اول وین یکی از بدترین شرایط مسکن را در اروپا داشت. بسیاری از خانواده‌های طبقه کارگر مجبور بودند برای پرداخت اجاره بهای خود تختی را به کارگران شبانه روزی در خانه‌شان اجاره دهند. با این وجود، در فاصله سال‌های ۱۹۲۳ تا ۱۹۳۴ میلادی در دوره موسوم به وین سرخ حزب حاکم سوسیال دموکرات ۶۴ هزار واحد جدید در ۴۰۰ بلوک مسکونی را ساخت و عرضه مسکن در آن شهر با این تدابیر به میزان ۱۰ درصد افزایش یافت.
در نتیجه اجرای این برنامه حدود دو میلیون نفر یا یک دهم جمعیت در آن ساختمان‌ها اسکان داده شدند. میزان اجاره بهای آن خانه‌ها ۳.۵ درصد از میانگین درآمد کارگران نیمه ماهر را شامل می‌شد و برای پوشش هزینه‌های نگهداری و استفاده از مسکن کافی بود.
از این نوع مسکن در اتریش با عنوان “مسکن اجتماعی” یاد می‌شود. این اصطلاح خود نشان می‌دهد که مسکن دولتی شهر و مسکن‌های با سود محدود به عنوان مزیتی اجتماعی قلمداد می‌شوند و نه صرفا برای فقرا بلکه برای اسکان طبقه متوسط نیز در نظر گرفته شده اند.
در شهر وین ۸۰ درصد از ساکنان واحد شرایط دریافت مسکن دولتی هستند. زمانی که آنان قرارداد مسکن دولتی داشته باشند آن قرارداد هرگز منقضی نمی‌شود حتی اگر فرد مستاجر ثروتمندتر شود. کارشناسان مسکن اشاره می‌کنند که چنین رویکردی باعث تنوع اقتصادی بیش‌تر در حوزه مسکن دولتی و ایجاد نتایج بهتر برای ساکنان آن خانه‌ها شده است.
عرضه سخاوتمندانه مسکن اجتماعی در وین توسط دولت به کاهش هزینه شهروندان آن شهر کمک کرده اند. در سال ۲۰۲۱ میلادی آن دسته از ساکنان وین که در مسکن خصوصی زندگی می‌کردند به طور میانگین ۲۶ درصد از درآمدشان البته پس از کسر مالیات را صرف اجازه بهای مسکن و هزینه‌های انرژی می‌کردند.
این میزان برای ساکنان مسکن اجتماعی ۲۲ درصد بود. اگر بخواهیم مقایسه‌ای داشته باشیم در آمریکا ۴۹ درصد از مستاجران که جمعیتی ۲۱.۶ میلیون نفری را شامل می‌شوند بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را (پیش از پرداخت مالیات) به صاحبخانه می‌پردازند و این درصد در شهر‌های گران قیمت می‌تواند بیش‌تر نیز باشد. در شهر نیویورک میانگین خانوار‌های مستاجر ۳۶ درصد از درآمد پیش از مالیات خود را صرف اجاره می‌کنند.