استارت معاملات غیر رسمی با کارگزاران رسمی

 سپیده ابوالحسنی - بر اساس گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22 گانه تهران طی شهریور ماه امسال به 24 میلیون و 200 هزار تومان رسیده که در مقایسه با شهریور ماه سال گذشته 91.7 درصد افزایش یافته است. حال باید دید بازار مسکن از دستور معاون اول رئیس جمهوری طی مهرماه و ماه های بعد از آن پیروی می کند یا خیر ؟
در دو سال اخیر  قیمت واحدهای مسکونی و مستغلات در مناطق ۲۲ گانه کلانشهر تهران چنان افزایش یافته که حتی معاملات ملکی را هم به رکود کشیده است.با اینکه هر سال و با شروع فصل تابستان و افزایش هرچه بیشتری درخواست خرید و فروش خانه در تهران، مشاوران املاکی روزهای داغی را سپری می کردند اما امسال قیمت های نجومی موجب شد تا در هر منطقه و طبقه ای از این شهر، هر کس به نسبت درآمد و قدرت مالی اش متوجه شود کم کم خرید خانه به یک رویا تبدیل می شود.
حالا دولت گوش املاکی ها را گرفته و تعرفه مشاوران املاک نصف شده اما کارشناسان می گویند املاکی ها زیر بار نخواهند رفت و معاملات به سمت غیر رسمی شدن پیش می رود.بهر صورت واکنش های متعددی را  این روزها شاهد هستیم.
واکنش نماینده تهران به نصف شدن تعرفه مشاوران املاک
نماینده مردم تهران در مجلس شورای اسلامی با استقبال از نصف شدن تعرفه مشاوران املاک خواستار اجرای اقداماتی برای افزایش مسئولیت پذیری و پاسخگویی مشاوران املاک شد.اقبال شاکری با انتشار کلیپی در صفحه شخصی خود در اینستاگرام، نوشت:نصف شدن تعرفه مشاوران املاک توسط سازمان صنعت، معدن و تجارت استان تهران و ابلاغ آن، خبر خوبی بود. البته این امر در یکی از کارگروه‌ها به تصویب رسیده است. از حدود دوماه پیش ما عملکرد مشاوران املاک را پیگیری می‌کردیم و ما با نهاد‌های مختلفی مذاکره داشتیم تا عملکرد آن‌ها ساماندهی شده و اثرات این حوزه در افزایش قیمت مسکن کاهش یابد. گرچه این حرکت خوب بود، اما کافی نیست. اتفاقات دیگری باید رخ دهد. تا هم دغدغه مردم برطرف شده و در حق مردم اجحاف نشود و هم پاسخگویی و مسئولیت پذیری مشاوران املاک بهبود یابد.
این عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی همچنین در این پست اینستاگرامی خود نوشت:شرایط مسکن بحرانی است مردم تحت فشار مضاعف هستند در وضعیت بی‌حساب و کتاب مسکن که هر کس هر قیمتی را اعلام می‌کند متاسفانه وجود دلالان وضعیت کنونی را بدتر کرده و در افزایش قیمت‌ها تاثیر قابل توجهی داشته است. از طرفی بخشی از مشاورین املاک نیز به طمع منافع مالی بیشتر مبلغ قرارداد‌ها را به صورت کاذب بالا می‌برند که این شرایط فقط به ضرر مردم است. اساسا حق کمیسیون گرفتن مشاورین املاک به شیوه‌ی فعلی کاملا غلط و فسادآور است. وقتی درآمد دفاتر املاک ضریبی از مبلغ قرارداد باشد تا وقتی نظارت دقیق و شیوه قیمت‌گذاری مناسب وجود نداشته باشد قیمت‌ها به صورت کاذب افزایش پیدا می‌کند. در کجای دنیا وکیل فروشنده و خریدار یک نفر است و از هر دو طرف معامله کسب منفعت می‌کند. این امر خود بستر فساد و افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌کند. متاسفانه کسی از مسئولان امر نیز پاسخگوی این وضعیت نیست. کمیسیون عمران در زمینه‌ی اصلاح قوانین خرید و فروش املاک ورود کرده و کار‌های خوبی انجام شده و قطعا ادامه پیدا خواهد کرد.
وی همچنین خواستار پیشنهادات مردم در کامنت‌های این پست برای حل این معضل شد.
انتقاد مشاوران املاک از کاهش 50 درصدی حق کمیسیون
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این که کاهش کمیسیون مشاوران املاک دستور معاون اول رئیس جمهوری است، گفت: با این کار قیمت مسکن کاهش نمی یابد. به گزارش خبرگزاری آریا به نقل از تسنیم ، مصطفی قلی خسروی در واکنش به کاهش نرخ کمیسیون مشاوران املاک، اظهار کرد: قبل از پیروزی انقلاب اسلامی حق الزحمه مشاوران املاک یک درصد بود که سال 70 اعلام شد برای معاملات تا 20 میلیون تومان نیم درصد، 20 تا 100 میلیون تومان نیز یک چهارم درصد کمیسیون دریافت شود.برای معاملات بالای 100 میلیون تومان نیز کمیسیون دریافت نشود تا قیمت مسکن افزایش نیابد.
وی با طرح این پرسش که آیا با این اقدام قیمت مسکن افزایش نیافت، ادامه داد: 20 تیرماه امسال جلسه ای به همراه وزیر راه و شهرسازی در کاخ ریاست جمهوری با معاون اول رئیس جمهوری داشتیم. آقای جهانگیری از وزیر راه و شهرسازی وضعیت بازار مسکن را پرسید که وی در این باره توضیح داد. از بنده نیز وضعیت را جویا شد که این کار را کردم. وی افزود: در این جلسه معاون اول رئیس جمهوری گفت چون قیمت مسکن افزایش یافته است، باید کمیسیون مشاوران املاک کاهش یابد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان « این چه منطقی است» اضافه کرد: بارها اعلام کرده ایم که حدود صنفی بنگاه های املاک مشخص شود تا ما بتوانیم صلاحیت فردی متقاضیان ورود به این شغل را بررسی کنیم. هر صخی برای دریافت مجوز به اتحادیه بیاید و حرف می زند ما متوجه می شویم که این کاره است یا خیر. طرف در شغلی بوده و در آن را شرارت کرده و آمده مجوز بنگاه می خواهد. خسروی گفت: مشکل ما در کشور بیکاری و تورم بالاست. الان مهندس عمران، مهندس کشاورزی، مهندس آی تی از بیکاری مشاور املاک شده اند. یا بازنشسته ها که حقوق آنها کفاف گذران زندگی را نمی دهد وارد شغل مشاور املاکی شده اند. اینها آپارتمان خود را می فروشند و مغازه ای خریداری کرده و مشاور املاک می شوند. وی با انتقاد از برخی اظهارنظرها، تصریح کرد: فلان مسئول می گوید مشاوران املاک زیرمیزی می گیرند، برای حل این معضل راهکار بدهید مگر ما می توانیم دوربین بگذاریم تا جلوی زیرمیزی را بگیریم؟
مُسکن های زودگذر دولت
وی با بیان « بیم آنرا داریم با مصوبه کمیسیون نظارت تهران تخلفات مشاوران املاک افزایش یابد» افزود: اینها مُسکن های زودگذر است که دولت باید به آن توجه داشته باشد. وی با یادآوری این که در کشورهای پیشرفته کمیسیون مشاوران املاک یک درصد است که از فروشنده دریافت می شود، اظهار کرد: ما این پیشنهاد را بارها مطرح کرده ایم که کمیسیون از فروشنده دریافت شود، چراکه خریدار تمام هست و نیست خود را جمع کرده حتی فرش و قابلمه خود را هم فروخته و نباید از او کمیسیون دریافت شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: کاهش حق الزحمه کمیسیون مشاوران املاک دستور معاون اول رئیس جمهور بوده است. خسروی خواستار اصلاح قانون نظام صنفی برای افزایش تنبیهات مشاوران املاک در صورت بروز تخلف شد و افزود: تنبیهات صف مشاوران املاک ماند تخلفات صنف بلورفروشان است. اگر در این صنف فروشنده ای به خریدار جنس ناقصی تحویل دهد یک هفته مغازه را پلمب می کنند. تنبیهات مشاور املاکی که دار و ندار مردم در دست اوست و با یک تخلف آنها خانه خراب می شوند در واقع هیچ چیزی نیست.
وزارت راه و شهرسازی ناظر بازار اجاره است
محمود محمود زاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی با بیان اینکه تعیین نرخ کمیسیون مشاوران املاک تحت نظارت وزارت صمت است، بیان کرد: وزارت راه وشهرسازی در این زمینه نقش نظارتی دارد و بررسی در این حوزه هم در شورای عالی مسکن مجدد صورت می گیرد. او یادآور شد: باید نرخ های کمیسیون به گونه ای تعیین شود که باعث ایجاد نگرانی برای مستاجران و مالکان نشود. حق کمیسیون مشاوران املاک همانند دستمزد سایر مشاغل در تمام معاملات ملکی پرداخت می‌شود. با توجه به وضعیت کنونی بازار املاک، این مبلغ بر اساس مصوبه صنف برای هر معامله بر اساس فاکتورهای خاصی محاسبه می‌شود و مشاوران املاک موظف هستند، بر اساس تعرفه‌ای که هر سال از سوی اتحادیه مشاوران املاک شهرها ابلاغ می‌ شود، از طرفین معامله، کارمزد بگیرند.
مشکل از آنجا شروع شد که برخی از مشاوران املاک حق کمیسیون خود را بر اساس تعرفه رسمی اعلام شده اخذ نمی‌کنند و در مورد نحوه محاسبه آن توضیح به مراجعه کنندگان نمی‌دهند.
بسیاری از ما نحوه محاسبه حق کمیسیون را نمی‌دانیم و بعد از سر گرفتن معامله، یک نگرانی و سردرگمی مشترک را تجربه می‌کنیم؛ اینکه نکند مجبور به پرداخت مبلغی بیش از مقدار رایج در بازار شویم و سرمان کلاه برود. خوشبختانه، حق کمیسیون بنگاه‌ها نرخ‌ مصوب و فرمول مشخصی دارد که در این مطلب، نحوه محاسبه آن را با هم مرور می‌کنیم. مبلغ حق کمیسیون بنگاه مشاور املاک همیشه یکی از دغدغه‌های طرفین معامله است. چه اجاره‌نشین باشید چه صاحب‌خانه، حتماً این دغدغه مشترک را تجربه کرده‌اید؛ اینکه حق کمیسیون بنگاه چقدر می‌شود و بنگاه‌دار در محاسبه آن دقت کافی به خرج ندهد و فرد مجبور به پرداخت مبلغی بیشتر از نرخ مصوب شوید. حق کمیسیون بنگاه‌ها نرخ و فرمول مشخصی دارد. این نرخ توسط اتحادیه مشاوران املاک هر شهر تعیین می‌شود و برای شهر تهران و تعداد دیگری از شهرها مشابه است که در ادامه به نحوه محاسبه آن خواهیم پرداخت. حق کمیسیون خرید و فروش املاک به ارزش ۵۰۰ میلیون تومان و کمتر طبق نرخ مصوب اتحادیه مشاوران املاک در شهرهای تهران و شیراز، کمتر از آن، ۱ درصد است که ۰.۵ درصد آن را خریدار و  ۰.۵ درصد دیگر را فروشنده می‌پردازد به این مبلغ، ۹ درصد ارزش‌افزوده نیز تعلق می‌گیرد.
حق کمیسیون خریدوفروش املاک به قیمت بالاتر از ۵۰۰ میلیون تومان
حق کمیسیون خانه‌های بالاتر از ۵۰۰ میلیون تومان در دو بخش محاسبه می‌شود. حق کمیسیون برای ۵۰۰ میلیون اول قیمت خانه همان ۱ درصد است که به‌صورت ۵۰_۵۰ از خریدار و فروشنده اخذ می‌شود. برای باقیمانده قیمت خانه، حق کمیسیون ۰.۵ درصد (۰.۲۵ درصد سهم فروشنده و ۰.۲۵ درصد سهم خریدار) است که با کمیسیون مرحله قبل جمع می‌شود.
فراموش نکنید که به این مقدار، ۹ درصد مالیات بر ارزش‌ افزوده هم تعلق می‌گیرد. طرف معامله موظف هستند مبلغ کل را به‌صورت مساوی بین خود تقسیم کنند و بپردازند.
مفاد جدید محاسبه کمیسیون مشاوران املاک
۱. اگر ملک را بدون ودیعه و فقط اجاره‌بها اجاره کنیم، مبلغ کمیسیون ۰.۲۵ اجاره ماهانه به‌علاوه ۰.۰۹ مالیات بر ارزش‌افزوده
۲. اگر خانه رهن باشد، باید اول طبق این قاعده که هر ۱ میلیون تومان رهن برابر با ۳۰۰۰۰ تومان اجاره است، مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کنیم. سپس طبق فرمول ۰.۵ درصد و البته، اعمال مالیات بر ارزش‌افزوده، مبلغ حق کمیسیون محاسبه می‌شود.
  اتحادیه مشاوران املاک از مراجع گوناگون از جمله وزارت صمت به عنوان نهاد بالادستی و وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد سیاست گذار در بخش مسکن، درخواست کرده تا با افزایش نرخ تعرفه دلالی مسکن موافقت کنند. پیشنهاد اتحادیه مذکور، هشت دهم درصد (۰.۴ درصد از هر یک از طرفین معامله) از تمامی معاملات مسکن بدون داشتن محدودیت سقف یا کف قیمت مسکن بوده است؛ اما سازمان حمایت به اخذ ۶ دهم درصد (۰.۳ درصد از هر یک از طرفین قرارداد) موافقت کرده؛ هر چند که هنوز پیشنهاد سازمان حمایت به کمیسیون نظارت وزارت صمت ابلاغ نشده تا این کمیسیون، نرخ‌های جدید را به اتحادیه مشاوران املاک ابلاغ کند.
سردرگمی مشاوران املاک از کاهش نرخ حق کمیسیون
این در حالی است که سازمان حمایت مصرف کنندگان موظف است در شرایطی که افزایش شدید قیمت مسکن منجر به فشار به خانوارها شده، نسبت به تعدیل نرخ‌های متداول برای تعرفه کمیسیون مشاوران املاک اقدام کند نه اینکه با افزایش تعرفه، منجر به فشار مضاعف به طرف معامله شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با خبرنگار مسکن باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه به دلیل تغییر نرخ تورم و افزایش هزینه‌های زندگی لازم است تا حق الزحمه مشاوران املاک تغییر کند گفت: بعضی دوستان در کمیسیون نظارت نظرشان رقم ۲۵ صدم (۰.۲۵) درصد است. وی در پایان گفت: استدلال آنها این است که چون قیمت‌ها بالا رفته باید درصد کمیسیون کاهش یابد. طبق این منطق اگر احتمالاً در سال‌های آینده قیمت مسکن باز هم بالا رفت باید نرخ کمیسیون مجانی شود، این استدلال به اعتقاد ما اشتباه است.
گفتنی است بسیاری از کارشناسان همزمان با افزایش نرخ حق کمیسیون مشاوران املاک اعلام کردند که این موضوع باعث ایجاد نگرانی برای مستاجران و خریداران مسکن شده است، چرا که آنها علاوه بر افزایش قیمت مسکن باید هزینه های نرخ کمیسیون املاک را هم پرداخت کنند و این خود باعث ایجاد دوباره بازار دلالی در حوزه مسکن می شود.
همچنین چندی پیش خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوری در رابطه با نرخ های کمیسیون املاک اعلام کرده بود: با وجود آنکه نرخ کمیسیون املاک افزایش یافته اما بازار مسکن به ویژه در حوزه خرید و فروش با کاهش چشمگیر معاملات رو به رو شده و این بازار در رکود سنگین به سر می برد.
او اظهار کرد: رکود سنگین و افزایش نرخ های مسکن باعث شده که متقاضی چندانی در این بازار وجود نداشته باشد بنابراین این صنف هم همانند سایر صنوف با مشکلات زیادی روبرو شده است.
حال باید منتظر ماند و دید این تغییرات در بازار مسکن ، چه ثمره ای برای کاهش قیمت ها در بازار اجاره، خرید و فروش مسکن خواهد داشت.