خانواده ایرانی در حسرت یک متر مکعب مسکن

 خادم بیاتی- فقر مسکن در سال ۸۴ برابر با ۲۴ درصد کل خانوارهای ایرانی بوده است که این میزان در ابتدای دهه ۹۰ معادل ۳۳ درصد خانوارها، در اواسط عصر جهش قیمت مسکن یعنی در سال ۹۸ معادل ۳۶ درصد و در سال ۱۴۰۰ به ۵۵ درصد افزایش یافته است. فقر مسکن همیشه در ذهن با تصاویری از حلبی‌آبادهای قبل از انقلاب و گور خواب‌های بعد از انقلاب معنی می‌شود. اما واقعیت امروز بد مسکنی جامعه ایران نه حلبی‌آباد است نه گور خوابی. امروز ۵۵ درصد افراد جامعه دچار فقر مسکن هستند و این فقر از دهک یک تا دهک ۱۰ گسترش دارد. به عبارت دیگر، پیش از این اگر تنها دهک‌های پایین اقتصادی دغدغه مسکن را داشتند، امروز دهک‌های برخوردار نیز مجبور هستند برای تأمین هزینه‌های محل سکونت از دیگر هزینه‌های خود کم کنند.
در پایان دهه۹۰، «تورم بالا، بی‌ثباتی متغیرهای اقتصادی و افت درآمد سرانه» در کنار جهش‌ تاریخی قیمت مسکن و البته پافشاری سیاستگذار بر «سیاست نادرست برای تامین مسکن» دست به دست هم دادند تا «دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن مناسب، قطع شود» و رفاه ملکی کل خانوارها آسیب ببیند. فقر مسکن در دنیا با دو شاخص، تعریف (سنجش) می‌شود و نرخ طبیعی آن حداکثر معادل ۲۰درصد جمعیت یک کشور است؛ در ایران اما این نرخ تا ۷/ ۲برابر نرم جهانی پیش رفته است. بازوی پژوهشی مجلس، نجات کشور از نرخ بالای فقر مسکن را در «مهار تورم» به عنوان گام اول و «توجه دولت به الگوی موفق تامین مسکن در جهان» به‌عنوان گام مکمل می‌داند.
ناهنجاری‌های اجتماعی ناشی از فقر مسکن رو به افزایش است
متاسفانه بسیاری از نمایندگان شناخت کافی از حوزه مسکن و چالش‌های آن ندارند و در نتیجه در زمینه قانونگذاری چندان قوی عمل نکرده اند. به طور کلی همکاری بین قوه مجریه و قوه مقننه در حوزه بازار مسکن بسیار ضعیف است و شاید بتوانم اینگونه جمع بندی کنم که مشکل اصلی بازار مسکن ما همین عدم حمایت و همراهی قوا است. اگر آقای پزشکیان قرار است در حوزه مسکن تحولی ایجاد کند باید بتواند با مجلس به تفاهم رسیده و مجلسی‌ها را قانع کند که شرایط ایده آلی در حوزه مسکن نداریم.
تورم مسکن در کشور و قیمت‌هایی که برخی کارشناسان آن را ناشی از حباب می‌دانند، رو به افزایش است؛ وضعیتی که به فقر مسکن در کشور منتهی شده است و بر اساس جدیدترین برآورد‌ها اگر یک کارگر ۷ ماه حقوق کامل خود را نگه دارد، در پایان ۷ ماه شاید بتواند فقط یک متر مکعب مسکن در رنج قیمت میانه بازار بخرد.
وضعیت مسکن در کشور که روزگاری تنها دغدغه اجاره نشین‌ها بود، اکنون به مرحله‌ای رسیده که برای کانکس خواب‌ها، پشت بام خواب‌ها و حتی حاضران در خانه‌های اشتراکی نیز دغدغه است. در این شرایط انتظار‌ها از مسعود پزشکیان در حوزه بهبود وضعیت مسکن کم نیست. همچنین این پرسش‌ها مطرح است که قرار است پزشکیان چه تغییری در وضعیت مسکن کشور ایجاد کند و اساسا این تغییرات چگونه امکان پذیر است؟ بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن به این پرسش‌ها پاسخ داده است:
منتظر ناهنجاری‌های اجتماعی ناشی از فقر مسکن باشی
دبیت الله ستاریان مطرح کرد: «وقتی صحبت از فقر مسکن یا وضعیت اسفناک بسیاری از افراد در تامین حداقل مسکن مورد نیاز برای یک خانواده می‌شود اول باید از خودمان بپرسیم مگر انتظاری غیر از این داشتیم؟ آیا انتظار داشتیم مسکن روی منحنی ۵۰ ساله‌ای که به شدت به سمت بحران حرکت می‌کند و قیمت‌های سرسام آوری را ترسیم کرده است، ناگهان متحول شده و بهتر شود؟ اصلا قرار نیست نمودار وضعیت مسکن در کشور، متحول شود. بهتر است با این حقیقت رو به رو شویم که وقتی هیچ حرکت تحولی در حوزه مسکن انجام نمی‌شود، هر روز از روز قبل و هر سال هم از سال قبل بدتر خواهد شد. هیچ دولتی هم نتوانسته است این وضعیت را کنترل کند یا باید تاکید کنم دولت‌ها با شعار‌های خود نتوانسته اند مانع از تشدید این شرایط شوند. برای تشخیص این که چرا شرایط مسکن در کشور بحرانی است بهتر است به این نکته دقت کنیم که وضعیت مسکن در کشور با اقتصاد کلان و با ساختار اقتصادی کشور ما گره خورده است و دولت‌های مختلف بی توجه به این اصل زیرساختی فقط شعار‌هایی در جهت بهبود اوضاع داده اند.»
وی افزود: «وقتی اقتصاد ما کوچک و بسته است، آقایان بر چه اساسی شعار بهبود اوضاع را می‌دهند؟ ما اقتصاد باز نداریم بنابراین اقتصاد کلان کشور ما با اقتصاد حوزه مسکن که یک اقتصاد باز و آزاد است کاملا در تضاد دارد و نمی‌توان از این دو مولفه انتظار داشت همخوانی بالایی داشته باشند. عملا اقتصاد بسته ما در حال تخریب اقتصاد مسکن است. تمام ساختار‌های اقتصاد ما به شکل بسته و دولتی تعریف شده است. چنین اقتصادی نمی‌تواند برای تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال پاسخگو باشد. اصلا چنین کاری برای اقتصاد ما مقدور نیست. ساخت یک میلیون واحد مسکن در بخش خصوصی که حتی زیرساخت‌های آب و برق آن هم توسط بخش خصوصی تامین می‌شود، نیاز به یک اقتصاد باز و بی مانع دارد. اصلا ما در این زمینه قانونگذاری درستی نداریم. مسکن سازی در بخش خصوصی یا حتی ساخت شهرک نیاز به منابع مالی گسترده‌ای دارد، کدام یک از قوانین کشور ما از ساخت و ساز در این ابعاد حمایت می‌کند. به همین دلایل است که می‌گویم با این وضعیت، شرایط کشور ما در حوزه مسکن، بدتر و بدتر خواهد شد. رسیدن به مرحله‌ای که حاشیه نشینی‌ها به مرحله خطرناکی رسیده باشد چندان از کشور ما دور نیست. کشور‌هایی مثل بنگلادش که درگیر ناهنجاری‌های اجتماعی ناشی از فقر مسکن شده است، با همین شرایط دست به گریبان است.»
قوه مجریه و مقننه در حوزه مسکن هماهنگ نیستند
این استاد دانشگاه در ادامه گفت: «منحنی حرکت ما در حوزه مسکن دقیقا نشان می‌دهد که چرا قشر فقیر جامعه زیر پل‌ها می‌خوابند، پشت بام خوابی می‌کنند در چادر زندگی می‌کنند یا در بهترین حالت، خانه اشتراکی می‌گیرند. همچنین نگاهی به فاجعه توسعه حاشیه نشینی در کلانشهر‌ها همه چیز را توضیح می‌دهد. بهتر است یک موضوع را روشن کنیم؛ تقریبا همه دولت‌ها اراده حل مشکل مسکن را داشتند، اما در انتهای کار خود متوجه شدند که اصلا توان و مجال ورود به این حوزه را ندارند. بی تعارف بگویم که اگر همه نوابغ اقتصاد جهان هم جمع شوند و بگویند در ساختار اقتصادی ایکس و ایگرگ اگر کارکنیم، موفق می‌شویم، باز هم نتیجه‌ای حاصل نمی‌شود، چون موانع موجود در ساختار اقتصادی ما همه چیز را تحت الشعاع خود قرار می‌دهد. اول باید اقتصادمان را از حالت بسته به حالت باز تغییر دهیم. فقط هم روابط بین المللی نیست که بر اقتصادمان موثر است، سرمایه گذاری داخلی باید اتفاق بیفتد تا سرمایه گذار خارجی جذل کنیم.. وقتی سرمایه گذاری وجود نیست، وقتی سرمایه‌ای وجود ندارد، چگونه قرار است تولید کنیم؟»
وی افزود: «اصلا اقتصاد ما مدافع تولید نیست. بخش تولید در کشور ما برای بخش خصوصی تعریف نشده است، تمامی برنامه‌های تولید ما در حمایت از دولت است. گویی هیچ نیازی وجود ندارد که مردم تولید کننده و تاجر باشند. این مفهوم را می‌توان به راحتی در ساختار اقتصادی کشور مشاهده کرد. این همه که از مجلسی‌ها انتظار داشته باشیم قانون گذاری درستی در این زمینه داشته باشند را بعید می‌دانم. متاسفانه بسیاری از نمایندگان شناخت کافی از حوزه مسکن و چالش‌های آن ندارند و در نتیجه در زمینه قانونگذاری چندان قوی عمل نکرده اند. به طور کلی همکاری بین قوه مجریه و قوه مقننه در حوزه بازار مسکن بسیار ضعیف است و شاید بتوانم اینگونه جمع بندی کنم که مشکل اصلی بازار مسکن ما همین عدم حمایت و همراهی قوا است. اگر آقای پزشکیان قرار است در حوزه مسکن تحولی ایجاد کند باید بتواند با مجلس به تفاهم رسیده و مجلسی‌ها را قانع کند که شرایط ایده آلی در حوزه مسکن نداریم. اگر دولت چهاردهم بتواند مجلس را به قانونگذاری درست هدایت کند، شاید امید‌ها در حوزه مسکن افزایش پیدا کند.»
تیشه تورم بر ریشه بازار مسکن
بررسی آمار بانک مرکزی از نرخ تورم سال‌های گذشته نشان می‌دهد که روند رشد جمعیت مالکان مسکن و مستأجران نسبت مستقیم با نرخ تورم دارد. در پنج سال ابتدای دهه ۳۰ خورشیدی نرخ تورم به استثنای سال ۱۳۳۳ زیر ۱۰ درصد بوده و در سال ۱۳۳۵ نرخ تورم ۸.۸ درصد گزارش شده است. در دهه ۴۰ نرخ تورم به زیر پنج درصد کاهش داشته و در سال ۱۳۴۵ نرخ تورم فقط ۰.۸ درصد بود. در دهه ۵۰ نرخ تورم کم‌کم دورقمی می‌شود و در سال ۱۳۵۵ نرخ تورم ۱۶.۶ درصد بود.
در سال‌های دهه ۶۰ همچنان نرخ تورم صعودی بوده است، اما در مقاطعی مثل سال ۱۳۶۴ نرخ تورم دوباره تک‌رقمی می‌شود و به ۶.۹ درصد می‌رسد، اما در دهه ۷۰ نرخ تورم دوباره سیر صعودی می‌گیرد تا آنجا که این شاخص در سال ۱۳۷۳ به ۳۵.۲ درصد و در سال ۱۳۷۴ به رکورد ۴۹.۴ درصد می‌رسد و در دهه ۸۰ تا سال ۱۳۹۵ که سال پس از امضای برجام است نرخ تورم همواره دورقمی بوده است.
در سال‌های اواخر دهه ۹۰ نرخ تورم به مرز ۳۰ درصد و بالاتر رسید و در این ارقام به تثبیت رسید. ارقامی که کشور را به یکی از رکوردداران نرخ تورم در جهان تبدیل کرد و همین مسئله باعث کاهش مداوم قدرت خریداران از دهه ۷۰ و صعودی‌شدن شمار مستأجران شد؛ به‌طوری‌که هم‌اکنون نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور مستأجر هستند و بر اساس گزارش مرکز آمار ایران شمار مستأجران در تهران به بیشتر از نیمی از خانوار رسیده است.
از آن گذشته جمعیت قابل توجهی ساکن بافت ناکارآمد و حاشیه‌های کلان‌شهر‌ها هستند. هرچند آمار اعلامی درباره این پدیده دقیق نیست و نرخ‌های متفاوتی برای آن ذکر می‌شود، اما در برخی کلان‌شهر‌ها جمعیت ساکن بافت ناکارآمد و بدمسکن گاهی تا یک‌سوم کل جمعیت می‌رسد. گذشته از این سهم مسکن در هزینه سبد خانوار افزایش داشته است و جمعیت بیشتری از مستأجران کم‌توان را به بافت ناکارآمد و حاشیه‌نشینی می‌راند.
تخریب گسترده رفاه ملکی در عصر جهش قیمت‌ها
گزارش رسمی با محتوای «تخریب گسترده رفاه ملکی در عصر جهش قیمت‌ها»، نشان‌دهنده رکوردزنی فقر مسکن در کشور است.
نتایج یک مطالعه جدید انجام‌شده از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نشان می‌دهد، نرخ بدمسکنی در کشور به 55‌درصد رسیده است که این میزان بیشترین سطح فقرمسکن نسبت به سال‌های گذشته است. بر اساس این مطالعه که با عنوان «عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌‌‌ساله ششم توسعه در حوزه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد»، از سوی بازوی پژوهشی مجلس صورت گرفته است، 55‌درصد خانوارهای ایرانی از مسکن مناسب محرومند. در تعریفی که پیش از این از سوی دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد (هبیتات) ارائه شده، دو معیار برای تعریف فقر مسکن وجود دارد؛ اولین معیار فقر مسکن، عدم‌برخورداری محل سکونت افراد یا مسکن خانوار از امکانات حداقلی یک واحد مسکونی معمولی است و معیار دوم، اختصاص بیش از 30‌درصد سبد هزینه‌‌‌ای خانوارها به هزینه تامین مسکن است.
در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در حالی از عدم‌دسترسی 55‌درصد خانوارهای ایرانی در سال 1400 به مسکن در استطاعت خبر داده شده است که آمارهای قبلی نشان می‌دهد، فقر مسکن در سال 1400، رکوردزنی کرده یا به‌عبارتی دوپینگ تورمی داشته است. فقر مسکن یا محرومیت خانوارها از دسترسی به مسکن در استطاعت و مناسب در سال 84 برابر با 24‌درصد کل خانوارهای ایرانی بوده است؛ این میزان در ابتدای دهه 90 معادل 33‌درصد خانوارها، در اواسط عصر جهش قیمت مسکن یعنی در سال 98 معادل 36‌درصد و در سال 1400 به 55‌درصد افزایش یافته است. به این معنا که هم‌اکنون بیش از نیمی از خانوارهای ایرانی به مسکن مناسب و در استطاعت که هزینه تامین آن برایشان کمتر از 30‌درصد کل هزینه خانوار باشد، دسترسی ندارند. این در حالی است که پیش از این، هبیتات، عرف جهانی فقر مسکن در دنیا را معادل محرومیت 20‌درصد خانوارها از دسترسی به مسکن در استطاعت عنوان کرده بود.
همدستان دوپینگ فقر مسکن
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دست‌‌‌کم دو عامل مهم در دوپینگ تورمی فقر مسکن و رکوردزنی میزان محرومیت خانوارها از دسترسی به مسکن مناسب نقش داشته است. این دو دسته عامل در نقش همدستان جهش قیمت مسکن عامل افزایش فقر مسکن به 55‌درصد کل خانوارها در سال 1400 و رشد محسوس تعداد خانوارهای دچار به این فقر بوده‌‌‌اند. اولین عامل، «تورم و بی‌‌‌ثباتی در متغیرهای اقتصادی» است و دومین عامل به «اجرای سیاست‌‌‌های نادرست و عملا شکست‌خورده در تامین مسکن در استطاعت برای همه خانوارهای نیازمند به مسکن در سال‌های اخیر» تاکنون محسوب می‌شود. در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در این باره آمده است: «در سال‌های اخیر، تورم بالا و بی‌‌‌ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی، مهم‌ترین مانع سیاستگذاری در این حوزه بوده است. قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه ۱۴۰۱ نسبت به 5سال گذشته در ماه مشابه، (آذر ۱۳۹۶)، بیش از ۸۴4‌درصد افزایش یافته است. همچنین در کل خانوارهای شهری، شاخص قیمت مسکن در آذر ۱۴۰۱ نسبت به آذر ۱۳96 حدود 247‌درصد رشد داشته که در همین بازه شاخص کل قیمت‌ها برای خانوارهای شهری ۴۰۳‌درصد افزایش یافته است. بنابراین یکی از شروط الزام اثرگذاری سیاست‌‌‌های حوزه مسکن، «مهار تورم» است. ازاین رو، طرح‌های ساخت و احداث گسترده واحدهای مسکونی بدون در نظر گرفتن منابع پایدار برای تامین مالی آنها، به تشدید کسری بودجه دولت و افزایش تورم منجر خواهد شد که دسترسی خانوارها خصوصا اقشار کم‌درآمد جامعه را به مسکن مناسب، دشوارتر خواهد کرد.
ازسوی دیگر، «محدود کردن برنامه‌های حمایتی حوزه مسکن به ساخت مسکن» یکی از دلایل عملکرد نامطلوب در این حوزه است. هزینه‌های بالای زمین و احداث یک واحد مسکونی به‌‌‌ویژه در مناطق شهری موجب می‌شود اعتبارات مربوطه تنها به بخش کوچکی از جامعه هدف اصابت کند. همچنین ساخت مسکن و انتقال کامل مالکیت آن به مصرف‌کننده، انگیزه بازفروش مسکن و سوداگری این واحدها را افزایش می‌دهد و ممکن است افرادی خارج از گروه‌‌‌های هدف این سیاست (نیازمندان و اقشار ضعیف)، با انگیزه‌‌‌های سودجویانه در صف دریافت این تسهیلات قرار گیرند. درصورتی‌که تجربیات جهانی دیگری در زمینه تامین مالی مسکن محرومان (به‌‌‌جز ساخت مسکن) مانند کمک ودیعه مسکن و مسکن اجتماعی اجاره‌‌‌ای وجود دارد که قابل مطالعه و بررسی است.
همچنین فاصله بسیار عملکرد احکام با اهداف کمی آنها حاکی از هدف‌گذاری‌های کمی غیرواقع‌بینانه است. بنابراین باید احکام مربوطه به‌‌‌گونه‌‌‌ای تدوین شود که با در نظر گرفتن محدودیت منابع مالی دولت، ظرفیت موجود در احداث مسکن و حفظ تنوع در برنامه‌‌‌های حمایتی مسکن، بخش قابل‌‌‌توجهی از اقشار کم‌‌‌درآمد امکان بهره‌‌‌مندی از تسهیلات مربوطه را داشته باشند. بدیهی است لازمه سیاستگذاری موفق در این حوزه، در گام اول، کنترل تورم و ثبات‌‌‌بخشی به اقتصاد است.»
محتوای این گزارش در حالی از افزایش فقر مسکن در فاصله سال‌های 96 تا 1400 یعنی در فاصله اجرای برنامه ششم توسعه خبر می‌دهد که اتفاقا در همین سال‌ها و به موجب برنامه ششم، دولت مکلف به کاهش فقر و نابرابری در بازار مسکن به‌خصوص برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شده بود. بر اساس برنامه ششم توسعه، دولت مکلف به تامین و ساخت یک میلیون و 750‌هزار واحد مسکونی شهری و روستایی برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شده بود اما آمارها نشان می‌دهد که تنها 21‌درصد از این برنامه در نهایت محقق شد.
در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌ها در این زمینه آمده است: « بر اساس جزء «1» بند «چ» ماده (80) این قانون، دولت مکلف شد نسبت به تدوین برنامه مسکن حمایتی (با هدف کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی) و مسکن اجتماعی (با هدف کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک هزینه اجاره و وام قرض‌‌‌الحسنه ودیعه مسکن) برای تامین مسکن گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد در سال اول قانون برنامه اقدام کند. متاسفانه در طول سال‌های اجرای قانون برنامه مذکور این جزء هیچ عملکردی نداشته است. بند «ب» ماده (59) این قانون نیز اهدافی را به‌‌‌منظور تسهیل در ساخت یا خرید مسکن این اقشار در مناطق روستایی و شهری در نظر گرفت. بر اساس آن باید تا پایان دوره اجرای قانون برنامه ششم بیش از یک میلیون واحد مسکن روستایی احداث می‌‌‌شد. سهمیه ابلاغی این طرح در مجموع سال‌های اجرای این قانون 673‌هزار واحد مسکونی بوده است که از این تعداد تنها 371‌هزار واحد در حال ساخت یا اتمام یافته است. به این ترتیب عملکرد برنامه‌‌‌های این جزء در سال‌های اجرای قانون 37‌درصد و عملکرد آن بر اساس سهمیه ابلاغی 55‌درصد بوده است. جزء «2» این بند نیز که مقرر می‌‌‌کرد تا پایان قانون برنامه 750‌هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد شهری احداث شود، عملکرد ناچیزی داشته است و تاکنون تنها به 300 متقاضی تعلق گرفته است.»
بر اساس این گزارش، با این عملکرد عملا رفاه خانوارهای کم‌‌‌درآمد به شدت تحت‌تاثیر قرار گرفته و افول کرده است و سیاست‌‌‌های مسکن نیز عمدتا کم‌‌‌اثر و بی‌‌‌اثر بوده است. این در حالی است که گام اول برای حل بحران مسکن، مهار تورم و ثبات‌بخشی به اقتصاد و سپس اعمال سیاست‌‌‌های موثر در راستای اجرای برنامه‌‌‌های مسکن اجتماعی به‌خصوص مسکن استیجاری است.
کمبود مسکن: معضلی که همچنان گریبانگیر مردم است
یکی از کارشناسان مسکن می گوید که یکی از فاکتورهایی که فقر مسکن را مشخص می کند، تعداد خانه هاست. از این لحاظ، ایران کشور فقیری نیست. مشکلی که وجود دارد، توزیع نامتعادل مسکن است.
محمود فاطمی عقدا اعلام کرد که با احتساب مسکن های غیررسمی، کمبود زیادی از بابت مسکن وجود ندارد. اما باید فکری به حال توزیع ناعادلانه مسکن کرد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد که بیشتر آن چیزی که به عنوان فقر مسکن در نظر گرفته می شود، در سکونتگاه های غیررسمی رخ داده است. در واقع منظور از فقر مسکن، کمبود مسکن مناسب برای اقشار مختلف جامعه است.
دریافت سند مالکیت برای سکونتگاه های غیررسمی
بیشتر این سکونتگاه ها، شرایط لازم برای سکونت را ندارند اما بخش زیادی از جمعیت کشور را در خود جای داده اند.
بر اساس گفته های این کارشناس، وضعیت سکونتگاه های غیررسمی نیز چندان بحرانی نیست. چرا که از سال گذشته، اقدامات زیادی در راستای ساماندهی این سکونتگاه ها انجام شده است.
یکی از این اقدامات دولت، اعلام فراخوان برای صدور سند رسمی است. تمام کسانی که در چنین سکونتگاه هایی ساکن هستند، می توانند برای دریافت سند رسمی، درخواست خود را ارسال کنند.
فاطمی عقدا تشریح کرد:موضوع این است که استانداردهایی که در ایران برای ساماندهی سکونتگاه های غیررسمی وجود دارد، با استانداردهای مسکن مناسب در چنین سکونتگاه هایی، فاصله دارد. به همین دلیل، می توان فقر مسکن را به آنها اطلاق کرد.
مسکن نامناسب، تنها چاره ی مردم!
یکی دیگر از نکاتی که این کارشناس مسکن به آن اشاره کرد، بحث اجبار مردم به زندگی در این سکونتگاه ها بود. در حال حاضر، شرایط اقتصادی جامعه باعث شده که خیلی از مردم توان کافی برای خرید یا اجاره واحدهای مناسب را نداشته باشند. در نتیجه، چاره ای جز زندگی در این سکونتگاه های غیررسمی و نامناسب، باقی نمانده است.
بحث فقر اقتصادی، صرفاً به مسکن برنمی گردد و تمام بخش های زندگی مردم را درگیر کرده است. بنابراین چاره ای جز سکونت در ساختمان های قدیمی بدون امکانات برای مردم باقی نمانده است. بیشتر این واحدها، زیرساخت مناسب برای زندگی ندارند.
وی در ادامه تصریح کرد که برای بهبود وضعیت مسکن، باید شرایط اقتصادی بهبود پیدا کند. فاطمی عقدا ابراز امیدواری کرد که با برنامه های دولت، به زودی بخشی از مشکلات اقتصادی کنونی حل شود.
این کارشناس ارشد مسکن اعلام کرد که اگر برنامه های تولید پایدار و اشتغال زایی دولت محقق شود، می توان وضعیت اقتصادی خانوار را بهبود داد. در نتیجه، می توان به کاهش قیمت مسکن و رفع فقر نیز امیدوار بود.
باید سالی هشتصد هزار واحد مسکونی ساخته شود
طرح نهضت ملی مسکن با همین ایده آغاز به کار کرد. بر اساس آمارهای موجود، برای رفع کمبودها در حوزه ی مسکن نیازمند ساخت سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی هستیم.
متاسفانه در دوره های قبلی مدیریت، مسکن سازی جدی گرفته نشد و حالا تقاضای انباشته در بازار وجود دارد.
در حال حاضر، حدود ۵ الی ۶ میلیون مسکن در کشور نیاز داریم. با ازدواج هایی که در طی سال رخ می دهد، نیاز تازه به مسکن نیز ایجاد می شود. در نتیجه سالانه به ۶۰۰ هزار الی ۱ میلیون واحد مسکونی نیاز است.
علاوه بر کمبودهایی که در عرضه مسکن وجود دارد، رکود معاملات نیز باعث شده که رکود تورمی رخ دهد. حتی در صورتی که گشایش اقتصادی همین روز رخ دهد، برای جبران این عقب ماندگی ها به زمان بیشتری احتیاج است.
یکی از اصلی ترین تاکیدات کارشناسان بازار مسکن، این است که قبل از هر چیز، زیرساخت هایی که در این حوزه وجود دارد، اصلاح گردند. بعد از آن باید به سراغ اصلاح سیاست ها رفت.
در حال حاضر، صنعت ساختمان به دلیل سیاست های اشتباه بسیار زیادی، دچار این وضعیت شده است. بنابراین برای نجات آن، چاره ای جز اصلاح این سیاست ها باقی نمی ماند.
اگر به دنبال رفع فقر مسکن هستیم، باید با استفاده از سیاستگذاری های صحیح، مسیر دسترسی به مسکن مناسب را برای تمام اقشار جامعه، هموار کنیم.
چه تعداد از پایتخت‌نشینان زیر خط فقر مسکن هستند؟
چندی پیش حمیدرضا صارمی در دومین نشست عصرانه های خانه معمار با موضوع «خانه های خالی شهر تهران» با اشاره به موضوع خانه‌های خالی شهر تهران، گفت: هرگاه صحبت از مسکن سازی در شهر تهران می شود، نقدهای زیادی به ما وارد می کنند که تهران مملو از خانه‌های خالی است، در حالیکه ما با کمبود مسکن در شهر تهران مواجهیم. بنابراین همه باید در این حوزه به یک اجماع برسیم که اگر تعداد خانه‌های خالی در تهران زیاد است، روند تولید مسکن باید متوقف شود؛ اما اگر چنین موضوعی صحت ندارد، باید این شائبه از اذهان پاک شود.
وی ادامه داد: در این مقوله باید توجه داشت که رشد طبیعی جمعیت تهران همچنان ادامه دارد و طبق آخرین سرشماری که سال ۱۳۹۵ انجام شده، حداقل یک میلیون نفر به جمعیت شهر تهران اضافه شده است. شهر تهران ۹۳۰ هزار پارسل اعم از مسکونی، تجاری، اداری و ... دارد، حال اگر عمر ساختمان در تهران را ۵۰ سال در نظر بگیریم، به طور معمول سالانه ۲۰ هزار پارسل در معرض فرسودگی قرار می گیرند و واقعیت این است که املاک بالای ۵۰ سال، دیگر قابلیت سکونت ندارند. بنابراین باید این نکته را در نظر گرفت که تعدادی از املاک به دلیل فرسودگی خیلی زیاد خالی از سکنه هستند.
صارمی تصریح کرد: ما سال گذشته بنا به درخواست وزیر راه و شهرسازی و تاکید شهردار تهران به نواحی اعلام کردیم تا با استفاده از تمامی ابزارهای موجود، خانه‌های خالی را شناسایی کنند و طبق نتایج این تحقیقات، تعداد خانه های خالی شهر تهران به ۱۰ هزار واحد هم نرسید، ولو اینکه مدتی در سال خالی باشند.
معاون شهرداری تهران اضافه کرد: نباید از این موضوع غافل شد که تهران دارای مرکزیت است و بسیاری از افرادی که فعالیت‌های تجاری، علمی و اداری دارند، دائما از شهرهای دیگر به تهران در حال رفت و آمد هستند و برخی از آن ها برای انجام فعالیت‌های خود واحدهایی را در اختیار دارند و یا برخی نمایندگی سازمان‌ها و شرکت‌های سایر شهرها، دفاتری را در برخی واحدها برای خود مجهز کرده‌اند که ممکن است در زمان هایی از سال خالی باشند، بنابراین، این واحدها کارکرد دارند و واحد خالی محسوب نمی‌شوند.
وی با بیان اینکه مطابق تحقیقات و بررسی های انجام شده ما در تهران واحد خالی به معنای واقعی نداریم، اظهار داشت: اینکه براساس سرشماری ۱۳۹۵، تعداد زیادی واحدهای خالی در شهر تهران وجود دارد، مبنای علمی ندارد، چراکه اولا از آن سرشماری ۸ سال گذشته است، ثانیا، در هنگام آمارگیری، ممکن است، ساکن یک واحد به هر دلیلی آنجا حضور نداشته باشد و براساس تحقیقات ما، شهر تهران، کمتر از ۱۰ هزار خانه خالی دارد.
سید مهدی هدایت مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز با تاکید بر ضرورت‌های تولید مسکن در پایتخت، گفت: ما در شهر تهران از سال ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ شاهد کم شدن بعد خانوار از ۵.۱ به ۳.۳  بودیم درحالیکه تعداد خانوار افزایش یافته است. از طرفی آمار شهرنشینی در کشورما از ۳۱ درصد در سال ۱۳۳۵ به ۸۵ درصد در ۱۴۰۳ رسیده است که این مسئله، نیاز شهرها به مسکن را بیشتر کرده است.
مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: بیشتر افزایش جمعیت شهر تهران ناشی از ولادت‌هاست که ۷۹ درصد جمعیت را شامل می‌شود و مهاجرت سهم ۲۱ درصدی در افزایش جمعیت پایتخت دارد. در استان تهران شهر پردیس بیشترین سهم مهاجرپذیری و شهر تهران کمترین سهم از مهاجرت را دارد. بنابراین با درنظر گرفتن ولادت‌ها و ازدواج و طلاق، باید گفت که بیشترین نیاز شهر تهران به مسکن مربوط به ساکنان اصلی شهر است نه جمعیت مهاجر.
وی با بیان اینکه در شهر تهران بیشترین مهاجرت به شهرهای اقماری صورت می‌گیرد، اظهار داشت: عدم برنامه ریزی مسکن در شهر تهران باعث شده که از ۱۰ میلیون سفری که در شهر تهران انجام می شود، حدود ۳.۵ میلیون سفر از شهرهای اقماری به تهران باشد.
هدایت با اشاره به ۵ مولفه موثر در حوزه تولید مسکن، گفت: این مولفه‌ها شامل واحدهای مسکونی خالی، میزان مهاجرت، بعد خانوار، میزان ازدواج و تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و ناپایدار است و با توجه به این مولفه ها، می‌بایست در شهر تهران طی یک دوره ۱۰ ساله، یک و نیم میلیون واحد مسکونی ساخته شود که در افق این برنامه ۱۰ ساله الزام شده که با توجه به ۵۰ سال عمر استاندار یک ساختمان، سالانه  ۲ درصد نوسازی مسکن محقق شود.
وی افزود: همچنین طی این دوره،  ۳۶۵ هزار واحد مسکونی ناپایدار موجود باید نوسازی شوند و در حوزه تولید مسکن نیز احداث ۴۳۵ هزار واحد مسکونی مورد نیاز زوج‌های جوان، ۹۵ هزار واحد مورد نیاز مهاجرین که مجموعا حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد می‌شود باید طی یک دوره ۱۰ ساله احداث شود و این تکلیفی است که بر عهده شهرداری تهران است.
وی تصریح کرد: آمار صدور پروانه تا پیش از این دوره مدیریت شهری، سیری نزولی داشت اما اکنون شاهد افزایش صدور پروانه نسبت به گذشته هستیم. البته باید گفت که در شهر تهران ازسال ۱۳۸۹تا ۱۳۹۳ برای ۷۰۰ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شدکه مازاد مسکن مورد بحث نیز محدود به همان دوره است و امروز در شهر تهران کمتر از ۲۰ هزارواحد خالی وجود دارد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در خصوص عدم تناسب در عرضه و تقاضا مسکن در پایتخت، گفت: ۴۲ درصد خانوارهای شهر تهران زیر خط فقر مسکن هستند و در شاخص توان پذیری مسکن اصلا وضع خوبی نداریم که این مسئله نیاز شهر به مسکن سازی را تشدید می کند. بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید، به دلیل ایجاد برخی محدودیت‌ها، تعداد صدور پروانه برای واحدهای مسکونی کوچک مقیاس کم شد و صدور پروانه به سمت واحد های بزرگتر رفت. این موضوع موجب تولید واحدهای مسکونی شد که تناسبی با نیاز عموم خریداران نداشتند، چراکه واحدهای مازاد مورد بحث عموما در شمال شهر تهران هستند و برای گروه‌های هدف مناسب نیستند.
وی اضافه کرد: به همین دلیل ما در این دوره، با هدف تامین مسکن مورد نیاز شهروندان، توانستیم زیرساخت.های لازم برای احداث ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهر را فراهم کنیم که این ۲۰۰ هزار واحد، عموما در پهنه جنوب تهران و با بهره گیری از عرصه.های ناکارآمد و بی‌دفاع شهری، ضمن تامین خدمات هفتگانه احداث خواهند شد.
هدایت تاکید کرد: نوسازی بافت های فرسوده و پلاک‌های ناپایدار شهر تهران نیز با رویکرد ایجاد محلات الگو در دست اقدام است. بنابراین جریان ساخت مسکن در تهران باید تبدیل به یک جریان پایدار شود.
 در ادامه کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این جلسه با بیان اینکه یکی از نقاط ضعف ما، موضوع آمار در کشور است، گفت: هیچکدام از سازمان‌هایی که در کشور در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند، آمار و اطلاعات دقیق و هیچ جامعه آماری ندارند. یعنی نه تعداد مستاجران مشخص است و نه تعداد قشر آسیب پذیری که باید در تامین مسکن مورد توجه قرار بگیرند و هر آنچه در این حوزه مطرح می‌شود، تقریبی است.
وی افزود: وزارت راه و شهرسازی در این دوره یک برنامه جدیدی را از طریق سامانه املاک و اسکان تعریف کرده و از این طریق به دنبال یک جامعه آماری است تا بتواند چشم اندازی را برای سال‌های بعدی طراحی و مدیریت کند.
وی با اشاره به حضور ۳ میلیون اتباع بیگانه در پایتخت، بیان کرد: ۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجر هستند و این مسئله خود گویای نیاز شهر تهران به مسکن‌سازی است و در این مسیر، شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و شرکت هایی که در حوزه ساختمان فعال هستند، می‌بایست به تولید مسکن ادامه دهند و به نظر من شهر تهران، بیش از یک و نیم میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. بنابراین تحقق این مهم نیازمند برنامه‌ریزی و کار گروهی منظم است. در این فرایند نیز حتما باید سروسامانی به اتباع بیگانه داده شود.
گودرزی با تاکید بر اینکه مردم ما نیازمند خانه‌هایی مطلوب هستند، اظهار داشت: اینکه وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه اسکان سعی دارد خانه های خالی را شناسایی کند، کار خوبی است اما در اصل ماجرا تاثیری ندارد و صرفا یکسری فشارهای روانی را برطرف می‌کند.
در ادامه جلسه، پروانه اصلانی مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درخصوص سامانه املاک و اسکان، گفت: در سامانه اسکان، مدلی طراحی شده که خانه های خالی با استفاده از ظرفیت خود مردم شناسایی شوند. سازوکار این سامانه بدین صورت است که ما با استفاده از پایگاه‌های داده ای که در اختیار داریم، به اطلاعات خانوارها در واحد های مسکونی دسترسی پیدا می‌کنیم، یعنی اگر آنها نسبت به ثبت آدرس در هر سازمانی اعم از بیمه یا باز کردن حساب بانکی و یا هرجای دیگر اقدام کرده باشند، این آدرس در سامانه درج می‌شد و اگر در بررسی‌ها خانه‌ای وجود داشت که آدرس آن در هیچ سامانه ای درج نشده بود، به عنوان خانه خالی ثبت می‌شود تا زمانی که ساکن آن خانه به سامانه مراجعه کرده و آدرس خود را ثبت و مالک، اطلاعات ساکن را تایید کند و آن خانه از لیست خانه‌های خالی خارج شود.
وی ادامه داد: مسئله اصلی اینجاست که این اطلاعات صرفا تا حدی قابل اتکا هستند. به همین دلیل اعلام نتایج به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی، دست و پا شکسته و با کندی صورت می‌گیرد و برای اینکه نارضایتی‌های اجتماعی ایجاد نشود، قرار بر این شد که خانوارهایی که ۵ واحد خالی دارند به سازمان امور مالیاتی معرفی شوند.
اصلانی با بیان اینکه کارشناسان از ابتدا با ایجاد این سامانه مخالف بودند، اظهار داشت: سامانه اسکان، زمانی ایجاد شد که ما با یک رکود تورمی در بخش مسکن مواجه بودیم و اخذ مالیات‌های زیاد موجب می شد که چشم انداز ورود سرمایه گذاران به بخش مسکن تاریکتر شود، همان اتفاقی که امروز شاهد آن هستیم.
وی با اشاره به اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تبعات منفی برای بخش مسکن خواهد داشت، بیان کرد: در ابتدا باید گفت که ما واحدهای خالی زیادی نداریم، چراکه ممکن است یک زمانی به خانه ای مراجعه شده و آن‌ها جواب نداده‌اند، آن خانه به عنوان خانه خالی ثبت شده است لذا این آمار چندان قابل استناد نیستند.
مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در سال ۸۵ نسبت خانه‌های خالی به موجودی مسکن کشور ۴.۲ درصد، سال ۹۰ این نسبت ۸.۳ درصد و در سال ۹۵ نسبت مذکور ۱۱.۳ درصد و با احتساب حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی بوده است اما طبق آخرین آمار سامانه املاک و اسکان، موجودی مسکن احصاء شده ۳۳ میلیون است که حتی مرکز آمار هم به این آمار دسترسی ندارد. بنابراین اگر فرض بگیریم هیچ واحدی نه اجاره و نه فروش رفته، اکنون نسبت خانه‌های خالی به کل واحدهای موجود حدود ۷.۸ درصد و یک عدد نرمال است. بنابراین یعنی بازار مسکن کار می کند و وجود خانه‌های خالی برای تعدیل بازار لازم است.
اصلانی اضافه کرد: اکنون مسئله ما خانه‌های خالی نیستند و طرح کردن این موضوع، آدرس غلط در حوزه کنترل بازار مسکن است. اینکه ما امروز با دهک‌هایی روبه.رو هستیم که استطاعت و توانایی دسترسی به مسکن را ندارند که دو علت دارد: اول، رشد اقتصادی که به صورت مداوم کاهنده بوده و سرانه درآمد خانوار را به شدت تحت تاثیر قرار داده است که ریشه حل آن نیز در بخش مسکن نیست. دوم، اقتصاد سیاسی است که موجب افزایش قیمت‌ها ناشی از کاهش ارزش پول و رشد نقدینگی در بخش مسکن شده است. بنابراین، افراد برای حفظ ارزش سرمایه خود نسبت به خرید یک کالای با دوام از جمله مسکن اقدام می‌کنند. در اینجا وظیفه سیاستگذار کنترل بخش تورمی است..
وی تاکید کرد: وضع مالیات‌ها علی الخصوص افزایش نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به شدت آثار مخربی بر بخش  مسکن دارد. نکته دیگر اینکه همزمانی تنبیهاتی که در بخش مسکن برای سرمایه‌گذار تعریف شده و انتظارات تورمی منجر به افزایش مصرف زمین می‌شود. زمین یک کالای تجدیدناپذیر و ظرفیت آن محدود است. وقتی توسعه افقی در شهرها اتفاق می‌افتد یعنی مصرف زمین افزایش پیدا کرده است. هنگامی که مصرف زمین افزایش می‌یابد و رشد جمعیت و تقاضای انباشته داریم، بی‌تردید قیمت زمین افزایشی می‌شود و افزایش قیمت زمین هم یعنی افزایش حداقل ۵۰ درصدی قیمت مسکن.
اصلانی افزود: پس اینکه ما بگوییم علت افزایش قیمت مسکن و عدم دسترسی خانوارها به مسکن، خانه‌های خالی است، ساده‌ترین و غیرمسئولانه‌ترین بهانه است. اما اینکه آیا سیاستگذاران بخش مسکن می توانند در این حوزه دخالت کنند یا نه؟ باید گفت که بله اما این دخالت نباید از نوع تنبیه در شرایط رکود تورمی باشد.
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران در ادامه با تاکید بر اینکه دولت‌ها برای اجرای برنامه‌ها و پروژه‌های خود باید از صاحبان صنایع مربوطه کمک بگیرند، گفت: در کشورهای پیشرفته، اجرای پروژه‌ها در دست متخصصان آن حوزه است و دولت‌ها از تجربیات افراد حرفه‌ای و متخصص در سیاستگذاری‌ها بهره می‌گیرند اما متاسفانه در کشور ما، کمتر شاهد این اتفاق هستیم. گاهی صحبت‌هایی با حرفه‌مندان می‌شود اما در نهایت تصمیمات، پشت درهای بسته اتخاذ می‌شود که نه تنها در روند آن صنعت سهولت ایجاد نمی‌کند، بلکه موجب ایجاد موانع و محدودیت‌ها می‌شود.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران ادامه داد: ما مخالف ساخت یک میلیون واحد مسکونی طی ۱۰ سال نیستیم اما باید به این نکته توجه کرد که قرار نیست یک شهر که دارای ظرفیت های محدود است، بطور نامحدود زیر ساخت و ساز برود، بدون اینکه به محیط زیست آن توجه کرد. درست است که ما با کمبود مسکن مواجه هستیم اما باید به مکان یابی ساخت و سازها توجه ویژه شود تا شاهد نابودی محیط زیست نباشیم.
وی در خصوص خانه های خالی نیز اظهار داشت: به صورت طبیعی وجود ۵ تا ۱۰ درصد خانه خالی برای تعادل بازار لازم است و اگر نباشد، شاهد سوداگری، دلالی و افزایش قیمت غیرقابل قبول در بخش مسکن خواهیم بود. اما اکنون ما نه تنها خانه خالی نداریم که با کمبود مسکن هم مواجهیم و این کمبود با ورود تقاضای موثر به بازار موجب افزایش قیمت مسکن می شود.
محتشم ادامه داد: اکنون شرایط اقتصادی به گونه ای است که مردم نه پس انداز دارند، نه قدرت خرید مسکن و آن هایی که نیازمند مسکن هستند پولی برای ورود به بازار مسکن ندارند. در بحث خانه سازی، موضوع مهم این است که این خانه ها در جایی ساخته شوند که در توان خرید افراد جامعه هدف باشد و شهرداری با توجه به امکانات و رسالتی که در قبال شهروندان دارد، باید با توجه به حفط محیط زیست، خانه هایی کوچک و در توان مردم بسازد.
وی افزود: اکنون هجوم سرمایه و سرمایه دار برای حفظ ارزش پول خود، به سمت خرید مسکن است و اگر دولت، از طریق وضع مالیات های غیرمتعارف یا قوانین سختگیرانه، ورود سرمایه به این بازار را محدود کند، ما در تولید مسکن نیز  با کسری با روبه رو می شویم.
در ادامه محرمی نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز درخصوص وضع مالیات بر خانه های خالی گفت: اگر سری به منطقه ۲۲ بزنیم، مشاهده می کنیم که عمده خانه های خالی در این منطقه و متعلق به ارگان هایی هستند که معافیت مالیاتی دارند. از طرفی اغلب خانه های خالی بدلیل عدم قابلیت انتفاع خالی می مانند، یعنی تعداد زیادی واحد خالی داریم که به دلایل مختلف از جمله نداشتن سند، خالی مانده اند.  بنابراین ابتدا باید بررسی کرد که خانه های خالی متعلق به چه کسانی هستند.